Unsere Mitarbeiterin Pilar Herrera, Rechtsanwältin und Immobiliengutachterin, gibt uns einen klaren und detaillierten Überblick über die einzelnen Schritte beim Kauf einer Immobilie in Spanien.
Wir sind uns bewusst, dass unsere Kunden kurz davor stehen, einen der wichtigsten Schritte in ihrem Leben zu gehen: den Kauf eines Eigenheims.
Der Prozess kann ziemlich verworren sein: Bewertungen, Banken, Klauseln, Dokumente, die nicht immer leicht zu verstehen sind … und Entscheidungen, die noch jahrelang Auswirkungen haben werden..
Der Kauf eines Eigenheims ist mehr als nur die Zahlung eines bestimmten Betrags und die Beantragung eines Hypothekendarlehens: Er kann der Ausgangspunkt für finanzielle Unabhängigkeit sein.
Los geht´s!
1. Vor dem Kauf: die Extra Kosten berechnen
In Andalusien beispielsweise beträgt die Mehrwertsteuer auf Neubauten 10 % (4 % bei Sozialwohnungen), zu der noch eine weitere Steuer hinzukommt, die IAJD, die 1,2 % beträgt.
Ausserdem kommen noch folgende Kosten hinzu:
Bewertung
Notar
Registrierungsgebühren
Maklerhonorar
2. Benötigte Unterlagen entsprechend Ihrem individuellen Kundenprofil
Persönliche Dokumente (generell notwendig)
Personalausweis / NIE (Ausweis für im Ausland ansässige Personen) / Reisepass (gültig)
Familienstand und Güterstand (falls verheiratet)
Anzahlungsvertrag oder Vorvertrag
Aktueller Belege für laufende Kredite (z. B. Hypothek, Privatkredit usw.)
Aktuelle Kontoauszüge (3–6 Monate)
Kontostände, welche die für den Kauf erforderlichen Finanzmittel rechtfertigen
Beschäftigungs- und Einkommensnachweise
Angestellte
Letzte 3 Lohnzahlungen
Arbeitsvertrag (bevorzug unbefristet)
Steuererklärung (letztes Geschäftsjahr)
Arbeitszeugnis
Selbständige
Steuererklärungen der letzten 2 Jahre
Vierteljährliche Umsatzsteuer- und Einkommensteuererklärungen (130/131 und 303)
Anmeldung bei der IAE (Gewerbesteuer)
Beruflicher Werdegang
Kontoauszüge, aus denen die Kontobewegungen hervorgehen
Steuerrückerstattungen
3. Die Unterlagen zur Immobilie vorbereiten
Anzahlungsvereinbarung oder Vorvertrag
Einfacher Grundbuchauszug (zur Überprüfung der Belastungen)
Aktuelle Quittung über die Grundsteuer (IBI)
Energieausweis
4. Zusätzliche Sicherheiten (sofern von der Bank verlangt)
Die Bank könnte die Sicherheiten als unzureichend erachten und zusätzliche Sicherheiten verlangen, was Folgendes bedeuten würde:
Unterlagen des Bürgen: Dieselben Unterlagen wie für die Eigentümer
Grundbuchauszüge und Belastungen anderer als Sicherheit gestellter Immobilien
Damit kann die Bank folgendes machen:
Ihrer Zahlungsfähigkeit analysieren (Einkommen – Verbindlichkeiten)
Ihre Finanzhistorie überprüfen (CIRBE + Kontoauszüge)
Ihre Sicherheiten bewerten (Immobilien)
5. Machen Sie sich mit dem Hypothekenvertrag vertraut – verstehen Sie, was Sie unterschreiben
Ein Hypothekendarlehen ist ein langfristiger Vertrag. Sie zahlen den erhaltenen Betrag zuzüglich Zinsen zurück.
Wie viel kann finanziert werden?
Einwohner und Erstwohnsitz: Bis zu 80 % des geringeren Wertes (Kaufpreis oder Schätzwert)
Bei bestimmten Kundenprofilen können bis zu 90 % finanziert werden
Welchen Prozentsatz des Nettoertrags sehen Banken für Rückzahlungen vor?
Bis zu 30–35% des Nettoeinkommens
Was ist der beste Zinssatz?
Fest: der gleiche Zinssatz über die gesamte Laufzeit
Variabel: In der Regel an den Euribor zuzüglich eines Aufschlags gekoppelt
Gemischt: Eine Kombination von festem und variablem Zinssatz
Maximaler Rückzahlungszeitraum?
Maximal 30 Jahre, oder bis zum 75. Lebensjahr
Welche Möglichkeiten gibt es, um weniger zu bezahlen?
Bei der Hypothek-gebenden Bank:
- Lohneingang auf Girokonto
Abschluss von Versicherungen oder Altersvorsorgeplänen
Bankkarten beantragen und nutzen
(Achten Sie darauf, dass die Kosten die Einsparungen nicht übersteigen)
Gilt das gleiche für Einheimische und Ausländer?
Nein. Spanische Banken bevorzugen Kunden in dieser Reihenfolge:
Einwohner Spaniens
Einwohner der EU
Weitere
Sie ziehen Beamte und Angestellte gegenüber Selbstständigen vor
Sie ziehen den Kauf einer ersten Immobilie gegenüber Anlageimmobilien vor
In der Regel müssen 30–40 % des Kaufpreises für die Transaktion zur Verfügung stehen.
6. Der Finanzierungsprozess in 7 Schritten
Auswahl der Hypothek
Der Kunde wählt die Art der Hypothek: festverzinslich, variabel oder gemischt.Unterzeichnung des Hypothekenantrags
Dies berechtigt die Bank zu Folgendem:die Durchführbarkeit zu prüfen
ein zugelassenes Gutachten einzuholen
den rechtlichen Status der Immobilie zu überprüfen
Einreichung von Unterlagen
Unterlagen zu persönlichen Verhältnissen, Einkommen und Vermögen
Die Bank prüft Ihre Bonität und Wirtschaftlichkeit
Wirtschaftlichkeitsanalyse
Verschuldungsquote (≤ 30–35%)
Bonitätshistorie (CIRBE, ASNEF, RAI)
Arbeitsplatzsicherheit und Betriebszugehörigkeit
Gutachten und Grundbuchauszug
Kosten ≈ 0.10% des Schätzwertes
Bearbeitungszeit: ca. 5 Tage
Der Grundbuchauszug dient der Überprüfung auf Belastungen
Übergabe der verbindlichen Unterlagen
FEIN, FIAE, Zinssimulationen, Kostenaufstellung, Versicherungsbedingungen, Entwurf des Hypothekenvertrags
Für die Bank 30 Tage lang verbindlich
Notar – Zwei notwendige Termine
Erster Termin: Kostenlose Beratung, Transparenzbericht (10–14 Tage vor Vertragsunterzeichnung)
Zweiter Termin: Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Hypothekenurkunde
Weitere Schritte
Zahlung der Steuern (AJD/ITP oder Mehrwertsteuer)
Eitnragung ins Grundbuch
Aushändigung einer Kopie an den Kunden
7. Empfohlene Kreditinstitute in Tarifa
Unicaja
Banco Santander
CaixaBank
BBVA
Alle bieten Beratung zu den Vertrags- und Geschäftsbedingungen an.
Wenn Sie Unterstützung benötigen, können Sie sich auf die Hilfe von Pilar Herrera verlassen, unsere empfohlene Beraterin in diesem Bereich.
Kontakt Pilar Herrera
+34 678 53 53 99
pilar.gestionpatrimonial@gmail.com
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