Nuestra colaboradora Pilar Herrera, Abogada y Revisora Patrimonial, nos hace un resumen claro y detallado de los pasos que conlleva la compra de una vivienda en España.
Y es que somos conscientes de que nuestros clientes van a dar uno de los pasos más importantes de su vida: comprar una casa.
El proceso es algo laberíntico: tasaciones, bancos, cláusulas, documentos que no siempre se entienden… y decisiones que acompañarán durante años.
Adquirir una vivienda es más que pagar una cantidad y pedir una hipoteca: puede ser el punto de partida de la independencia financiera.
¿Comenzamos?
1. Antes de comprar: echar cuentas de los extras
En Andalucía, por ejemplo, el IVA de las compras de vivienda de Obra Nueva son al 10% (4% si es vivienda protegida), a lo que hay que sumar otro impuesto, el IAJD, que es un 1,2%.
Y además se añadirán otros costes:
Tasación
Notaría
Registro
Gestoría
2. Preparar la documentación según el perfil
Documentación personal (todos los casos)
DNI / NIE / Pasaporte (vigente)
Estado civil y régimen matrimonial en caso de estar casado
Contrato de arras o preacuerdo de compra
Últimos recibos de préstamos vigentes (si los hay, p.ej. hipoteca, préstamo personal…)
Extractos bancarios recientes (3-6 meses)
Saldo en cuentas que justifiquen los fondos para la compra
Documentación laboral y de ingresos
Asalariados (trabajadores por cuenta ajena)
Últimas 3 nóminas
Contrato laboral (si es indefinido, mejor)
Declaración de la Renta (último ejercicio)
Certificado de vida laboral
Autónomos (trabajadores por cuenta propia)
Declaración de la Renta de los 2 últimos ejercicios
Modelos trimestrales de IVA e IRPF (130/131 y 303)
Alta en IAE
Vida laboral
Extractos bancarios de actividad
Declaración de impuestos
3. Preparar la documentación del inmueble
Contrato de arras o precontrato de compraventa
Nota simple registral (para comprobar cargas)
Último recibo del IBI
Certificado de eficiencia energética
4. Garantías adicionales (si el banco lo requiere)
El banco puede considerar que las garantías son insuficientes y pedir garantías adicionales, lo que supondría:
Documentación de avalistas: mismos papeles que titulares
Escrituras y cargas de otras propiedades aportadas como garantía
Con esto el banco puede:
Analizar la capacidad de pago (ingresos – deudas)
Revisar tu historial financiero (CIRBE + extractos)
Valorar la garantía (inmueble)
5. Entender bien la hipoteca, lo que se firma
El préstamo hipotecario es un contrato a largo plazo. Se devuelve lo recibido + intereses.
¿Qué importe se puede financiar?
Residentes y primera vivienda: Hasta el 80% del menor valor (compra o tasación)
Ciertos perfiles pueden lograr financiar hasta el 90%
¿Qué porcentaje de los ingresos netos admiten de cuota los bancos?
Hasta un 30-35% de los ingresos netos
¿Qué tipo de interés es mejor?
Fijos: siempre el mismo porcentaje
Variables: generalmente asociados a las subidas y bajadas del Euribor más un diferencial
Mixto: una mezcla de fijos y variables
¿Plazo máximo para pagar?
Máximo de 30 años, o hasta cumplir 75 años de edad
¿Las vinculaciones para pagar menos?
Domiciliar la nómina
Contratar seguros o planes de pensiones
Obtener y usar tarjetas
⚠️ Solo hay que cuidar que lo que cueste todo esto no sea más de lo que ahorramos.
¿Es igual para nacionales y extranjeros?
No. Los bancos españoles prefieren clientes en este orden:
Residentes en España
Residentes de la UE
Otros
Prefieren funcionarios y personal asalariado fijo que autónomos
Favorecen la compra de una primera vivienda mejor que segundas y siguientes para inversión
Obligan, generalmente, a que se disponga o se haya hecho efectivo el 30-40% del valor de compra y se disponga para los gastos de la operación
6. El proceso hipotecario en 7 pasos
Elección de hipoteca
El cliente elige el tipo de hipoteca: fija, variable o mixta.Firma de la solicitud de hipoteca
Autoriza al banco a:Analizar la viabilidad de la operación
Pedir una tasación homologada
Revisar la situación jurídica de la finca
Entrega de documentación
Personal: DNI/NIE, estado civil, libro de familia si aplica
Ingresos: nóminas, contrato, IRPF, IVA (autónomos), extractos bancarios
Inmueble: contrato de arras, nota simple, recibo IBI
El banco revisa esta información para calcular ratios y viabilidad.
Análisis de viabilidad
Ratio de endeudamiento (≤ 30-35%)
Historial financiero (CIRBE, ASNEF, RAI)
Estabilidad laboral y antigüedad
Si es favorable → se pasa al siguiente paso.
Tasación e informe jurídico
Coste aproximado ≈ 0,10% del valor tasado
Plazo: 5 días aprox.
Informe jurídico registral: comprueba cargas, embargos o limitaciones
Ambos documentos son imprescindibles para que el banco dé luz verde.
Entrega de documentación vinculante (lo prepara y entrega el banco)
FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)
FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas)
Simulaciones de evolución de tipos (si es variable)
Detalle de gastos
Condiciones de seguros (daños, vida, etc.)
Borrador del contrato hipotecario
Estos documentos son vinculantes para el banco durante 30 días.
Notaría – Doble cita obligatoria
Primera cita:
El notario asesora gratuitamente y levanta acta notarial de transparencia
Garantiza que el cliente entiende todas las condiciones
Deben pasar al menos 10 días (14 en Cataluña) hasta la firma
Segunda cita:
Firma de la escritura de compraventa y de la hipoteca
El banco entrega el dinero directamente al vendedor y éste entrega las llaves de la vivienda
Trámites posteriores (el banco y la gestoría se encargan de ellos)
Tramitar el pago impuestos (AJD / ITP o IVA)
Registrar la escritura en el Registro de la Propiedad
Entregar copia al cliente
7. Entidades crediticias de Tarifa
Unicaja
Banco Santander
Caixa Bank
BBVA
En todas ellas asesoran sobre condiciones y plazos. Y si se precisa de ayuda, pueden contar con la ayuda de Pilar Herrera, nuestra asesora recomendada en este ámbito.
Contacto Pilar Herrera
+34 678 53 53 99
pilar.gestionpatrimonial@gmail.com
Abogada colegiada nº 5490 – ICA Cádiz